Sinenomenatorium

Woning onverkocht? Zet hem op de woningbank!

Maatregelen voor hervorming van de woningmarkt

Gebaseerd op de voorgaande artikelen in deze reeks kom ik tot de volgende maatregelen voor hervorming van de woningmarkt:

1. Er komt een woningbank die voor de overheid het instrument is om een nieuw woonbeleid uit te voeren en voor de burger fungeert als buffer tegen de grillen van de vrije economische markt.
2. Woningen worden voor particuliere bewoners niet meer op de vrije economische waarde gewaardeerd, maar op de woonwaarde.
3. De hypotheekrente-aftrek wordt direct afgeschaft voor nieuwe leningen. De economische waardedaling van de woningen die daarvan het gevolg is, is voor eigen-woningbezitters niet meer van belang, omdat de woonwaarde niet verandert.
4. Voor bestaande rente-aftrekkers eindigt de renteaftrek eindigt verkoop van de woning, voor het deel waarmee de lening uit de opbrengst van de woning kan worden afgelost.
5. Bestaande hypotheekrente-aftrekkers krijgen de mogelijkheid tot fiscaal aftrekbaar belastingvrij aflossingssparen, om te bevorderen dat de nationale hypotheekschuld sneller daalt.
6. Er komt een mogelijkheid tot fiscaal aftrekbaar, belastingvrij woonwaarde sparen bij de woningbank, voor mensen die geen gebruik maken van hypotheekrente aftrek. De aftrekbaarheid wordt gemaximeerd tot een normwoonwaarde die voor de betreffende persoon geldt.

Deze maatregelen laten nog een aantal vragen open, met name met betrekking tot de financiering van de woningbank en het nieuwe volkshuisvestingsbeleid. Daarop ga ik in de volgende artikelen in.

De woningbank als buffer tegen de grillen van de markt

In het eerste artikel van deze reeks is al uiteengezet dat de economische waarde niet de juiste woningwaardering is voor de eigen-huis-bezitter en de vrije woningmarkt niet zo geschikt is voor particulieren. Om de particulier bescherming te bieden tegen de risico’s van de vrije markt komt een woningbank als buffer tussen particulier en markt. Het is niet de bedoeling particulieren de toegang tot de vrije markt te ontzeggen, maar omdat de risico’s van de vrije woningmarkt inmiddels evident zijn, is het van belang de burger de mogelijkheid te bieden om te wonen zonder op de vrije markt aangewezen te zijn.

De woningbank biedt de overheid het instrument om de burger te beschermen en om een goed volkshuisvestingsbeleid te voeren. De precieze inrichting van zo’n instituut, één of meer banken, al of niet van de overheid, laat ik in het midden, het gaat mij om de taken die de bank heeft ten behoeve van de burger en zijn mogelijkheden als beleidsinstrument voor de overheid.

Hoofddoel van de woningbank is dat hij op de vrije markt met de partijen opereert tegen de economische woningwaarde, terwijl particulieren met de woningbank handelen tegen woonwaarde (zie vierde artikel). Omdat de woonwaarde wordt uitgedrukt in punten die het wooncomfort weergeven, is de woonwaarde niet onderhevig aan de schommelingen van de economische markt.

Een belangrijke taak voor de woningbank is de vertaling van economische waarde naar de geldwaarde van de woonpunten. Op die manier wordt het mogelijk voor particulieren om alleen bij aankoop van extra woonwaarde of verkoop van overbodige woonwaarde geconfronteerd te worden met de economische waarde van de eigen woning, voor het overige kan hij via de woningbank handelen met alleen de woonwaarde, uitgedrukt in punten

Van economische waarde naar woonwaarde voor de eigen woning

Meer dan een economisch goed is de eigen woonruimte een eerste levensbehoefte. De vrije economische waarde van een huis heeft voor zijn bewoner geen betekenis, hij moet immers altijd de opbrengst besteden aan een vervangende woning. De waarde die een woning voor de bewoner heeft zit vooral in hetgeen de woning hem te bieden heeft aan comfort. Niet alleen voor wat betreft de uitrusting van de woning, zoals het aantal kamers, al of niet gelijkvloers, maar ook wat betreft de omgeving waarin de woning staat, zoals de nabijheid van scholen en winkels. Die woonwaarde wordt niet bepaald op de vrije markt, hij hangt immers af van de specifieke situatie van de bewoner.

Woonwaardepunten

Voor de woonwaardebepaling kun je bijvoorbeeld denken aan het puntensysteem dat bestaat voor huurwoningen. Niet alleen het huis bepaalt de waarde van een woning voor zijn bewoner, ook de allerlei voorzieningen en diensten die de woning of de woonomgeving kent kunnen meetellen. Vaak zal een bepaalde voorziening alleen waarde hebben voor een bewoner in een specifieke levensfase, zo zal de nabijheid van een basisschool alleen waarde hebben voor ouders met kinderen in de basisschoolleeftijd. Bewoon je zonder schoolgaande kinderen een dergelijke woning, dan benut je een deel van de woonwaarde niet.

Woonbeleid overheid

De woonwaarde is een uitstekend middel voor de overheid om een woonbeleid op te baseren. De WOZ waarde als grondslag voor de belastingheffing zal op de bewoner niet meer van toepassing zijn. Een heffing op de benutte woonwaarde kan daarvoor in de plaats komen, als een soort dienstenheffing waarmee de gemeente voorzieningen in de woonomgeving financiert. Anderzijds kan de overheid gericht woonbeleid voeren door voor schaars aanwezige voorzieningen een belasting te heffen op niet benutte woonwaarde.

Woon-zorgbehoefte

Doordat de woonomgeving betrokken wordt in de woonwaarde is er een oplossing voor de financiering van woonruimte van mensen met een zorgbehoefte. Zo kan bijvoorbeeld een hoogbejaard echtpaar een woning met een slaapverdieping met vier slaapkamers en een grote tuin (dus veel onbenutte woonwaarde) inruilen voor een gelijkvloers appartement met één slaapkamer, zonder tuin, maar met ondersteuning voor het doen van boodschappen, verzorgen van de warme maaltijd of dergelijke. Zorg hoeft niet meer apart te worden gefinancierd, men betaalt zelf voor de eigen woonbehoefte via koop of huur van de woonwaarde.

Woon flexibel, leg je geld niet vast in een woning

Particulieren manoeuvreren zich in een onhandige positie door vermogen in een eigen woning vast te leggen. De vastgelopen woningmarkt maakt dat nu maar al te duidelijk. Het is verstandiger je geld zo te besteden, dat je flexibel op veranderende levensomstandigheden kunt reageren. Bedrijven hebben dat allang in de gaten en zijn op grote schaal overgegaan op lease van kapitaalgoederen.

Bij aankoop van een woning sluit je een hypothecaire lening af met een aflossingsperiode van 20-30 jaar. Bijna niemand woont zolang in dezelfde woning. Verschillende levensfasen, single, samenleven met partner, gezin met kinderen, kinderen de deur uit, bejaard, ze vragen allemaal om een ander soort woning. Tussendoor verhuis je door ontwikkelingen in je beroepscarrière allicht nog eens een paar keer naar een andere plaats.

Wil je makkelijk kunnen reageren op veranderingen in je leven, dan is kopen van een eigen woning ongeveer het laatste wat je moet doen. Je moet huren! Een maand opzegtermijn en weg ben je naar een andere plaats en een andere woning. Er is één probleem: in de plaats waar je moet woning moet wel de geschikte woning voor je beschikbaar zijn. Een overheid die het eigen woningbezit aanmoedigt, dient de economie niet. De keus of men wil huren of kopen moeten mensen vrij kunnen maken, daarbij passen overheidsmaatregelen die een goede huurmarkt bevorderen.

Hoge hypotheekschuld is een blok aan het been voor de economie

De hoge nationale hypotheekschuld is dé weeffout in de Nederlandse economie. Nu de huizenprijzen dalen, berokkent die fout onze economie serieuze schade. Daarom moeten wij de woningmarkt ingrijpend hervormen. Mensen kunnen geen baan elders accepteren omdat zij hun woning niet kunnen verkopen. Werkgevers hebben daardoor moeite de juiste medewerkers te vinden. Banken kunnen in de problemen komen omdat door de daling van de huizenprijzen hun onderpand bij de verstrekte hypothecaire leningen onvoldoende is om de leningen te dekken; de aflossing van de leningen loopt gevaar.

Ingrijpende maatregelen

Uitgerekend in economische crisistijd moeten nu ingrijpende maatregelen worden getroffen om de woningmarkt weer vlot te trekken. In eerste instantie omdat de wankelende banken niet in staat zullen zijn nóg een strop te dragen, in tweede instantie, omdat het voor het economisch herstel voor bedrijven van levensbelang is goed personeel te krijgen. Dat laatste is op de korte termijn misschien belangrijker dan uitstel van de pensioneringsdatum – weinig werkgevers zijn nu nog bereid hun 65-plussers in dienst te houden.

Professionele marktpartijen minder inkomen

Dat de hervormingsmaatregelen ingrijpend zullen zijn is duidelijk. Eveneens is duidelijk dat ze logischerwijs zullen betekenen dat de eigen-woningbezitter als financiële melkkoe droog komt te staan, en dus degenen die daarvan profiteerden – overheid, projectontwikkelaars, banken, notarissen, makelaars –  een deel van hun inkomen kwijt raken. Veel makelaars en notarissen weten sinds 2008 al hoe pijnlijk dat is, als dat niet door overheidsmaatregels wordt begeleid. De overheidsmaatregelen moeten er op zijn gericht de hervorming van de woningmarkt zo te begeleiden, dat ze de dreigende schade aan de nationale economie voorkomen.

De woningmarkt is niet geschikt voor particulieren

Woonruimte is voor mensen een eerste levensbehoefte, net als eten en drinken. Mensen zullen uiteindelijk bereid zijn elke prijs te betalen voor eigen woonruimte. De  vrije markt is daarom nooit geschikt geweest voor particulieren is om een eigen woning te kopen. Onder andere door overheidsbeleid zijn er altijd onvoldoende kavels en woningen in de aanbieding, daardoor is er geen sprake van een normale prijsvorming. De prijzen blijven feitelijk kunstmatig hoog. De woningmarkt is ook niet voldoende transparant en vrij toegankelijk. Huizenhandelaren en makelaars schermen de markt voor een groot deel af van de particulier.
Particulieren hebben bovendien geen transparante toegang tot de geldmarkt, voor de financiering van hun woning. Banken schermen die markt af met onbegrijpelijke contracten. Inmiddels vaak woekercontracten genoemd.

Het overheidsbeleid

Het overheidsbeleid is altijd gericht geweest op bevordering van het eigen-woningbezit. Daarom is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar gemaakt. Maar die maatregel werkt niet. Hij leidt alleen maar tot meer bestedingsruimte bij de koper, wat bij het krappe woningaanbod onmiddellijk tot hogere prijzen leidt. Zélfs het overheidsbeleid om in perioden van arbeidskrapte meer vrouwen te bewegen te gaan werken, heeft marktverstorend gewerkt. Door het extra inkomen waren kopers in staat nóg hogere prijzen voor hun woning te betalen. In 1990 was het nog mogelijk om met een enkel salaris een woning te kopen, nu lukt je dat als alleenverdiener niet meer.

De financiële melkkoe

Het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek vloeit feitelijk direct in de zakken van alle andere partijen in de markt: de overheid, de projectontwikkelaars, de bouwers, de banken, de notarissen, de makelaars. Vrouwen zijn gaan werken om makelaars en notarissen rijk te maken! Particulieren zijn geen marktpartij, maar een financiële melkkoe.

Bescherm de burger tegen de vrije woningmarkt

Omdat de burger tussen de professionele partijen in de woningmaker een te zwakke partij is, zou de overheid beleid moeten ontwikkelen om hem te beschermen. Ik denk dan aan een vorm als voor de gezondheidszorg is gekozen. Verzekeringsmaatschappijen en zorgaanbieders zijn daar de marktmakers, de verzekeringsmaatschappijen vormen de buffer tussen de burger en de markt. Voor de woningmarkt richt de overheid een woningbank op, die namens de burger als professionele in de markt kan optreden als hij dat zelf niet wil of kan. De oprichting van zo’n woningbank is ingewikkeld. Ik kom daar later in deze artikelenreeks op terug.